Je wilt een huis kopen, maar je bent zzp’er. Geen werkgeversverklaring, geen vast contract — in plaats daarvan wil de bank je cijfers zien.
Welke precies, en over hoeveel jaren? Hieronder wat geldverstrekkers in 2026 vragen, en wat je nú al kunt regelen zodat je straks niet vastloopt.
In het kort
- Standaard kijkt de bank naar je jaarcijfers en IB-aangiften van de laatste drie jaar.
- Met NHG kan een hypotheek vaak al vanaf één jaar ondernemerschap — wel met een voorzichtiger berekening.
- Voor NHG heb je een Inkomensverklaring Ondernemer nodig, opgesteld door een NHG-rekenexpert op basis van jouw cijfers.
- De grootste vertraging is bijna altijd hetzelfde: een jaarrekening die nog ontbreekt.
De hoofdregel: drie jaar
Geldverstrekkers baseren je maximale hypotheek standaard op de jaarcijfers van de laatste drie jaar. Ze kijken niet alleen naar hoevéél je verdient, maar vooral naar hoe stabiel dat inkomen is.
| Hoe lang onderneem je? | Wat de bank meestal doet |
|---|---|
| 3 jaar of langer | Gemiddelde van je winst; is het laatste jaar lager, dan telt vaak alleen dat jaar |
| 1–2 jaar (met NHG) | Driejaarsgemiddelde, waarbij ontbrekende jaren op nul worden gezet |
| Vanaf ± half jaar | Soms mogelijk, mits je daarvoor in loondienst in dezelfde branche werkte |
Een dip in je meest recente jaar weegt dus zwaar. Naast de jaarcijfers vraagt vrijwel elke geldverstrekker om je aangiften inkomstenbelasting van dezelfde jaren, een actueel KVK-uittreksel en vaak tussentijdse cijfers van het lopende jaar.
Wat staat er eigenlijk in een jaarrekening?
Een jaarrekening bestaat uit drie onderdelen:
- De balans — wat je onderneming bezit en welke schulden daar tegenover staan, op één peildatum.
- De winst- en verliesrekening — je omzet, je kosten en wat er onder de streep overblijft.
- De toelichting — welke uitgangspunten zijn gebruikt en welke bijzondere posten er spelen.
Geldverstrekkers kijken vooral naar de winst- en verliesrekening, maar willen het geheel zien om te beoordelen hoe je onderneming ervoor staat.
Nog geen drie jaar ondernemer? Dan kan het vaak ook
Drie volledige jaren zijn niet altijd nodig. Ben je twaalf maanden of langer ondernemer, dan kun je in 2026 in aanmerking komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Je leent dan wel minder dan je op basis van je huidige winst zou verwachten, doordat de ontbrekende jaren op nul worden gezet.
Ben je nog korter onderweg? Sommige geldverstrekkers kijken al vanaf een half jaar mee, mits je daarvoor in loondienst in dezelfde branche werkte. Je werkervaring onderbouwt dan dat je inkomen bestendig is.
De Inkomensverklaring Ondernemer
Wil je een hypotheek met NHG, dan schrijft NHG een Inkomensverklaring Ondernemer voor. Dat is in feite de werkgeversverklaring voor zelfstandigen: één document waarin je toetsinkomen staat, het bedrag waarmee de geldverstrekker rekent.
Waar je op kunt rekenen bij de inkomensverklaring
De verklaring wordt niet opgesteld door je eigen boekhouder, maar door een door NHG geselecteerde rekenexpert. Reken op zo’n € 315 voor een eenmanszaak, levering binnen vijf werkdagen na een compleet dossier, en een geldigheid van zes maanden. Wij leveren de basis waarop die expert zich baseert: complete, kloppende jaarcijfers.
Ook zonder NHG geldt: je cijfers moeten kloppen
Koop je duurder dan de NHG-grens van € 470.000 (2026), dan heb je geen inkomensverklaring nodig, maar wil de geldverstrekker nog steeds je jaarcijfers zien — sommige banken berekenen je toetsinkomen dan zelf. In beide routes geldt hetzelfde: zonder nette jaarrekeningen kom je niet verder.
Wat je nú al kunt doen
- Zorg dat je administratie bijgewerkt is en dat er van elk afgesloten boekjaar een jaarrekening ligt.
- Ontbreken er jaren? Laat die alsnog opstellen — ook met terugwerkende kracht kan dat.
- Weet je dat er een aanvraag aankomt, bespreek dat dan tijdig met je boekhouder.
Let op: je aftrekposten verlagen je toetsinkomen
Fiscaal is een lagere winst prettig, maar voor je hypotheek telt juist je winst. Aftrekposten zoals de zelfstandigenaftrek drukken je fiscale winst — en dus het inkomen waarmee de bank rekent. Claim je die, let dan op dat je het urencriterium van 1.225 uur kunt onderbouwen, en stem de timing van een hypotheekaanvraag af met je boekhouder.
Koop je samen? Dan telt het inkomen van je partner mee
Heb je een partner met een vast dienstverband, dan kan dat je maximale hypotheek flink verhogen. Inkomen uit loondienst is doorgaans eenvoudiger en voorspelbaarder te toetsen dan ondernemersinkomen, en een stabiel partnerinkomen kan een wisselvallig ondernemersresultaat deels opvangen. Je eigen jaarcijfers moet je nog steeds netjes aanleveren.
Kort samengevat
Reken op de jaarcijfers en IB-aangiften van drie jaar, of minder als je korter onderneemt. Voor NHG heb je een Inkomensverklaring Ondernemer nodig, opgesteld door een NHG-rekenexpert op basis van jouw cijfers. En de meest voorkomende vertraging voorkom je door simpelweg te zorgen dat je jaarrekeningen op tijd klaarliggen. Wat het opstellen van een jaarrekening kost, hangt af van je administratie — meer daarover in wat een boekhouder kost, of laat je jaarrekening opstellen zonder abonnement.
Veelgestelde vragen
Hoeveel jaar cijfers heb ik nodig voor een hypotheek als zzp’er?
Standaard drie jaar. Met Nationale Hypotheek Garantie kan het vaak al vanaf één jaar ondernemerschap, en soms — met relevante werkervaring in loondienst — al vanaf een half jaar.
Wat is een Inkomensverklaring Ondernemer?
Het document waarin je toetsinkomen staat, het bedrag waarmee de geldverstrekker rekent. Het wordt opgesteld door een door NHG geselecteerde rekenexpert (zo’n € 315 voor een eenmanszaak) en is zes maanden geldig.
Kan ik een hypotheek krijgen met maar één jaar als zzp’er?
Vaak wel, met NHG. De geldverstrekker rekent dan voorzichtiger: de ontbrekende jaren worden op nul gezet, waardoor je maximale hypotheek lager uitvalt dan op basis van je huidige winst.
Heb ik een accountant nodig, of is een boekhouder genoeg?
Voor de meeste hypotheekaanvragen volstaan gewone jaarrekeningen; een accountantsverklaring is zelden nodig. De NHG-rekenexpert baseert zich op jouw jaarcijfers, niet op een accountantscontrole.
Verlagen mijn aftrekposten mijn maximale hypotheek?
Ja. Aftrekposten verlagen je fiscale winst, en de bank rekent met die winst. Weet je dat er een aanvraag aankomt, bespreek de timing dan met je boekhouder.
Kan ik jaarrekeningen met terugwerkende kracht laten opstellen?
Ja. Ontbrekende jaren kunnen alsnog worden opgesteld, ook als je administratie nog niet is bijgewerkt. Bij spoed kan dat vaak binnen één werkdag.
Ontbreken er jaarcijfers voor je hypotheek? We stellen je jaarrekening op — ook over eerdere jaren, en bij spoed binnen één werkdag. Plan een gratis adviesgesprek, dan kijken we samen wat je nodig hebt.
Plan een vrijblijvend gesprek