Je wilt een huis kopen, maar je bent zzp’er. Geen werkgeversverklaring, geen vast contract — in plaats daarvan wil de bank je cijfers zien. Welke precies, en over hoeveel jaren? Hieronder wat geldverstrekkers in 2026 vragen, en wat je nú al kunt regelen zodat je straks niet vastloopt.
De hoofdregel: drie jaar
Standaard baseren geldverstrekkers je maximale hypotheek op de jaarcijfers van de laatste drie jaar. Daarbij kijken ze niet alleen naar hoeveel je verdient, maar vooral naar hoe stabiel dat inkomen is. Een veelgebruikte rekenregel: bij drie jaar cijfers nemen banken het gemiddelde van je winst, maar is je laatste jaar lager dan de twee jaren daarvoor, dan telt alleen dat laatste jaar mee. Een dip in het meest recente jaar weegt dus zwaar.
Naast de jaarcijfers vraagt vrijwel elke geldverstrekker om je aangiften inkomstenbelasting van dezelfde jaren, een actueel KvK-uittreksel en vaak tussentijdse cijfers van het lopende jaar.
Wat staat er eigenlijk in een jaarrekening?
Een jaarrekening bestaat uit drie onderdelen. De balans laat zien wat je onderneming bezit en welke schulden er tegenover staan, op één peildatum. De winst- en verliesrekening toont wat je in het boekjaar hebt omgezet, wat de kosten waren en wat er onder de streep overbleef. De toelichting legt uit welke uitgangspunten zijn gebruikt en licht bijzondere posten toe. Geldverstrekkers kijken vooral naar de winst- en verliesrekening, maar willen het geheel zien om te beoordelen hoe je onderneming ervoor staat.
Nog geen drie jaar ondernemer? Dan kan het vaak ook
Goed nieuws: drie volledige jaren zijn niet altijd nodig. Ben je twaalf maanden of langer ondernemer, dan kun je in 2026 in aanmerking komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Wel houden geldverstrekkers dan een voorzichtiger rekenmethode aan: bij één of twee jaar cijfers rekenen ze vaak alsnog met een driejaarsgemiddelde, waarbij de ontbrekende jaren op nul worden gezet. Je leent dan dus minder dan je op basis van je huidige winst zou verwachten.
Ben je nog korter onderweg? Sommige geldverstrekkers kijken al vanaf een half jaar ondernemerschap mee, mits je daarvoor in loondienst in dezelfde branche werkte. Je werkervaring onderbouwt dan dat je inkomen bestendig is.
De Inkomensverklaring Ondernemer
Wil je een hypotheek met NHG en ben je eigenaar van een onderneming, dan schrijft NHG voor dat er een Inkomensverklaring Ondernemer wordt gebruikt. Dat is in feite de werkgeversverklaring voor zelfstandigen: één document waarin je toetsinkomen staat, het bedrag waarmee de geldverstrekker rekent.
Belangrijk om te weten: die verklaring wordt niet opgesteld door je eigen boekhouder, maar door een door NHG geselecteerde rekenexpert. Die beoordeelt je ondernemingsduur, rechtsvorm, fiscale resultaten en financiële positie. Reken op zo’n 315 euro voor een eenmanszaak, levering binnen vijf werkdagen na een compleet dossier, en een geldigheid van zes maanden.
Wat wij doen, is de basis leveren waarop die expert zich baseert: complete, kloppende jaarcijfers. Hoe beter dat dossier, hoe soepeler en sneller de verklaring rondkomt.
Ook zonder NHG geldt: je cijfers moeten kloppen
Koop je duurder dan de NHG-grens van 470.000 euro in 2026, dan heb je geen inkomensverklaring nodig, maar wil de geldverstrekker nog steeds je jaarcijfers zien — sommige banken berekenen je toetsinkomen dan zelf. In beide routes geldt hetzelfde: zonder nette jaarrekeningen kom je niet verder.
Wat je nú al kunt doen
De grootste vertraging bij hypotheekaanvragen van zzp’ers is bijna altijd hetzelfde: de jaarcijfers zijn er niet, of niet over alle jaren. Ga je binnen een jaar of twee een huis kopen, zorg dan dat je administratie bijgewerkt is en dat er van elk afgesloten boekjaar een jaarrekening ligt. Ontbreken er jaren, laat die dan alsnog opstellen — ook met terugwerkende kracht kan dat.
Denk daarnaast aan het effect van je aftrekposten. Fiscaal is een lagere winst prettig, maar voor je hypotheek telt juist je winst. Weet je dat er een aanvraag aankomt, bespreek dat dan tijdig met je boekhouder, dan kan daar rekening mee worden gehouden.
Uit de praktijk
In de praktijk zie ik vooral twee dingen misgaan. Het eerste is timing: ondernemers bellen ons pas als de hypotheekadviseur of de notaris al om de cijfers vraagt, en dan blijkt er nog een boekjaar te ontbreken. Het tweede is de aanname dat er per se een accountant aan te pas moet komen — die vraag krijg ik bijna wekelijks, terwijl de meeste geldverstrekkers gewoon om jaarrekeningen vragen. Juist voor dat eerste geval verzorgen we spoedopdrachten binnen één werkdag, desnoods in het weekend, zodat een deadline geen probleem wordt.
Koop je samen? Dan telt het inkomen van je partner mee
Heb je een partner met een vast dienstverband, dan kan dat je maximale hypotheek flink verhogen. Geldverstrekkers tellen beide inkomens mee, waarbij het inkomen uit loondienst doorgaans eenvoudiger en voorspelbaarder te toetsen is dan ondernemersinkomen. In de praktijk zien we dat een stabiel partnerinkomen een wat wisselvallig ondernemersresultaat deels kan opvangen. Het ontslaat je niet van de plicht om je eigen jaarcijfers netjes aan te leveren, maar het maakt de aanvraag vaak een stuk soepeler.
Kort samengevat
Reken op de jaarcijfers en IB-aangiften van drie jaar, of minder als je korter onderneemt. Voor NHG heb je een Inkomensverklaring Ondernemer nodig, opgesteld door een NHG-rekenexpert op basis van jouw cijfers. En de meest voorkomende vertraging voorkom je door simpelweg te zorgen dat je jaarrekeningen op tijd klaarliggen.
Ontbreken er jaarcijfers? Wij stellen je jaarrekening op vanaf 350 euro excl. btw, binnen zeven dagen — en bij spoed binnen één werkdag. Ook over eerdere jaren en ook als je administratie nog niet is bijgewerkt. Of plan een gratis adviesgesprek, dan kijken we samen wat je nodig hebt.
Geschreven door Tevfik Ozdemir, boekhouder bij Bedrijfsboekhouder.com